根据《省委办公厅、省政府办公厅关于进一步规范经营性房地产用地出让工作的意见》（闽委办发〔2014〕18号文） “基准地价原则上每二年更新一次，并根据市场变化适时进行调整”，及《福建省国土资源厅关于抓紧做好基准地价修订更新工作的通知》（闽国土资综〔2017〕58号文）精神，要求各地更新 2017年城镇基准地价。我市现行的基准地价是2016年3月公布实施，但基准日为为2014年6月30日，至今已三年多，本次《城镇基准地价》全省统一设定的基准日为2017年1月1日。近年来，随着我市经济的发展，城镇基础设施配套投入不断加大，交通运输日益完善，房地产建设项目不断增加，城市景观明显改善，各城镇的土地级别和价格也发生了巨大变化。现使用的基准地价已不适应使用要求，应适时进行调整，并及时向社会公布。现将解读说明如下：

一、基准地价更新的必要性

2017年2月24日，福建省国土厅下发了《关于抓紧做好基准地价修订更新工作的通知》（闽国土资综〔2017〕58号），要求各地务必高度重视这项工作，加快进度，于今年10月前全面完成基准地价修订更新任务。从各城镇的发展来看，主要有以下变化：

中心城区完成延寿西路、九华路、玉湖路等一批市政道路建设，城市框架进一步拉开，居住环境进一步改善，除西面受凤凰山的制约外，其他三个方向均有很大发展，城北沿荔涵大道、荔园路往西天尾方向延伸，有地壹广场、三迪创富广场、安特国际中心、正鼎北戴河等项目；城东是这几年大热点，主要沿荔园路向南北延伸发展，新楼盘有保利香槟国际、左岸蓝湾、欧氏臻城、美荔中心、凯天国际等；城南片区有正荣财富中心、联创国际广场、金海湾中心等。此外，除了市中心的文献（步行街）广场、正荣时代广场外，在外围万达广场和万科玉湖新城等新兴城市综合体逐步发展，带动了其所在区域的发展，也整体提升了城市的品位与档次。

涵江区通过不断完善城区路网格局，实施公园西路、六一西路、塘北新街、卓坡西路建设，完善旧城西区（塘北片区）路网，带动该片区的开发建设。打通新涵大街、人民街与荔涵大道相接，构筑北部新区路网格局，促进城区中心向北延伸。房地产开发方面，这几年新建及在建的项目主要有恒润御景、凯旋天下、武夷家园、骏乘名门、蔚蓝国际、飞旋塘宁湾、华永天澜城、骏乘亿发城、皇家庭院、涵城领域、蓝宝湾等。

秀屿区城市路网日趋完善，城港大道、荔港大道、沁峤路一期、港城大道、清塘大道等建成通车。房地产逐步发展，中晖房地产、豪世家园、泰安汇景园、正鼎明珠、恒杰港湾豪郡、鑫和书香苑等一批大型房地产项目有序推进。

此外，各乡镇也有不同程度的发展，如西天尾，受中心城区的影响，城乡差距逐渐缩小；黄石、新度随着火车站、物流园的规划建设，城镇范围进一步扩大，房地产市场也日益发展。

综上所述，这些因素使我市各城镇的土地区位条件和地价水平发生了明显变化，原有的土地级别及基准地价已不能完整地反映我市当前的土地市场，无法满足土地资产管理的需要，不能很好地起到指导市场的作用，需要进行更新调整。

一、工作范围

本次基准地价修编工作范围涵盖我市三个中心区（城厢荔城所在的中心城区、涵江中心区和秀屿中心区）、湄洲湾北岸经济开发区（含山亭、忠门、东埔）、中心火车站片区、湄洲岛和十五个主要乡镇（华亭、灵川、东海、黄石、西天尾、新度、北高、江口、梧塘、萩芦、东峤、埭头、南日、东庄和月塘）。

二、工作内容

本次基准地价修编在城镇土地级别调整的基础上进行，主要内容包括：莆田市三个中心区土地级别调整与基准地价更新，湄洲湾北岸经济开发区、火车站片区、湄洲岛和十五个主要乡镇基准地价修订更新，编制基准地价修正体系，开展基准地价更新相关专题研究，完善基准地价成果应用方案，建立基准地价空间数据库等。

与上一轮基准地价修编成果相比，2017年莆田市城镇基准地价更新的工作内容主要变化如下：

1、根据2017年11月最新公布的《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）对用地类型进行归类，并将娱乐用地归入商服用地二级类。

2、商服用地二级类中，增加了不可分割销售商务金融用地基准地价，按其所对应的可分割销售商务金融用地基准地价的0.7倍计算；增加了不可分割销售农产品批发市场用地基准地价，按其所对应的批发市场用地基准地价的0.65倍计算。

三、与上轮成果比较

（一）新旧基准地价内涵比较

与上一轮基准地价相比，内涵方面的变化主要是将娱乐用地归入商服用地二级类，详见表1。

表1  新旧基准地价内涵比较表

（二）新旧基准地价分析比较（详见表2）

1、工业用地

莆田市于今年3月1日起实施征地区片综合地价，各类用地的征地补偿标准均有不同程度的提高，如：水田每亩提高0.5万元，旱地每亩提高1.25万元，未利用地每亩提高1.56万元，但考虑当前经济下行的压力，因此各城镇工业用地基准地价均保持上轮水平未增长。

2、住宅用地

（1）中心城区：平均增幅42%，增幅范围为31%～50%。

级别变化区域：①三级地北面扩大至泗华溪、八二一街，增加了康佳御景、凤达雅景豪园、立丰公馆、浅水湾陶源等区域；②四级地北面扩大至溪白片区，增加了联发电商未来城、欧氏领秀、荣华书院、云顶枫丹等区域；③五级地东面扩大至荔园东侧约650米的区域等。

（2）涵江城区：平均增幅29%，增幅范围为27%～33%。

级别变化区域：①二级地南面扩至延宁蓝宝湾；②三级地西面扩至涵港大道，增加了兴涵水都片区、涵江国际商贸城片区等，东面扩至塘宁湾；③四级地西面扩至涵港大道西侧约250米。

（3）秀屿城区：平均增幅3%，增幅范围为2%～4%；级别范围与上轮保持不变。

（4）其他城镇：平均增幅9%，其中增幅较大的乡镇为：西天尾26%，黄石17%。

3、商服用地

主要指商服用地路线价覆盖范围外的零售商业用地，级别范围与住宅用地一致。

（1）中心城区：平均增幅27%，增幅范围为17%～34%。

（2）涵江城区：平均增幅18%，增幅范围为16%～22%。

（3）秀屿城区：平均增幅2%，增幅范围为1%～3%。

（4）其他城镇：平均增幅6%，其中增幅较大的乡镇为：西天尾15%，黄石11%。

4、商服用地路线价

（1）中心城区：平均增幅为-1%，其中：①传统商业街道（如文献路、胜利路、梅园路、十字街等前21段）下调幅度为2%～16%，平均下调幅度为7%；②其他路段保持上轮水平不变。

（2）涵江城区：平均增幅为-0.1%，其中：①传统商业街道（如顶铺路、鉴前街、保尾路、商业城一期等前17段）下调幅度为2%～11%，平均下调幅度为5%；②上涨路段为：L65福厦路（新港桥以西）即保利城区域（42%）、L44塘北街北段（27%）。③新增L66人民街（福厦路以南），删去原L66苍口巷（已拆迁）；④其他路段保持上轮水平不变。

（3）秀屿城区：平均增幅为-1%，其中：①传统商业街道（如旧街等前7段）下调幅度为5%～7%，平均下调幅度为6%。②其他路段保持上轮水平不变。

（4）其他城镇：平均增幅为-0.4%，其中：①黄石前9段下调幅度为2%～10%，平均下调幅度为5%；②西天尾、江口前3段下调幅度为4%～8%，平均下调幅度为6%；③埭头前2段下调幅度为6%～9%，平均下调幅度为7%；④其他路段保持上轮水平不变。

5、其他用地

包括商服用地二级类，公共管理和公共服务用地中的营利性新闻出版、教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育用地，交通运输用地中的营利性停车场用地等。其中北岸的一级餐饮、旅馆用地和一级教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育等用地每亩下调5万元，其他乡镇的教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育等用地每亩下调3万元，其他均保持上轮水平不变。